Покупка или аренда помещения под супермаркет в Черкасском регионе

 В Черкассах  довольно много сетевых магазинов и супермаркетов как местных так и национальных. До начала кризиса (осень 2008) довольно распространенным было желание национальных сетей войти более плотно в Черкасский регион, подыскивая помещения для покупки или аренды в районных центрах области: Золотоноша, Смела, Чернобай, Чигирин, Городище, Шпола, Драбов, Умань, Христиновка, Жашков, Ватутино, Звенигородка,  имея в среднем население около 10000 чел. Наиболее популярным был формат магазин у дома с торговой площадью около 300 кв.м. По оценкам специалистов по подбору недвижимости оборот супермаркета в районах должен был составлять не меньше 500000 грн. в месяц. Цифра для некоторых районов вполне фантастическая, но со слов ритейлеров вполне достижимая: за счет разных ценовых категорий эконом,  премиум люкс, самого бренда, оформления торгового зала, продуманной системы полок и расположения товара и т.п. Основная проблема – система РАЙПО, которая имеет в районных центрах магазины в центре города, с високим траффиком движения, сложившиеся репутацией. Как правило владельцы супермаркетов отказываются от продажи или аренды помещений, т.к. данные супермаркеты приносять стабильный ежемесяцный оборот 250000-300000 грн. и стоимость аренды в раз мере 1500-2000 у.е. для них звучит где-то даже оскорбительно.

Но как в любом деле есть альтернативы:

1. Покупка или аренда земельного участка под застройку
2. Покупка или аренда торговых помещений

Покупка или аренда земельного участка под настройку

Снимать в аренду или приобретать земельный участок могут позволить только крупные национальные сети, такие как АТБ, ФОЗЗИ, ЭКО. Стоимость покупки помещения ( в среднем 1000 кв.м.) стоит от 100000-300000у.е., возникает довольно много вопросов связанных с  изменением целевого назначения, с разрешениями райрад и затягивается во времени ( от 3 мес. до 12 мес.). Стоит отметить что участков в центре города не так уж и много, владельцы участков стараются как правило поднимать максимально высокую цену за участок, особенно это ощутимо когда он узнает кто потенциальный клиент на покупку.

Выгода от приобретения земельного участка под застройку значительно выше от других способов, данный участок с строениями или без можно будет продать или сдавать в аренду, менять  планировку, делать реконструкцию и мн. Другое, так как вы единственный хозяин и нет необходимости в согласовании  с совладельцами и т.п.

Аренда земельного участка. Редко встречаемое явление, связанное с большими трудностями в оформлении прав на аренду, получения разрешений и пр. На данный шаг идут только самые крупные торговые сети с большим штатом юристов и максимально защищенными договорами на аренду. До начала кризиса велись переговоры, но кризис их остановил до лучших времен.

В райцентрах, немного удаленных от Черкасс торговых помещений современного уровня, удовлетворяющихс овременные стандарты ритейлоров практически нет. Основной торговый фонд – старые 60-80 гг. постройки здания универмагов, универсамов, домов быта и пр. Как правило реконструкція таких помещений довільно затратное явление и в некоторых случаях дешевле приобретение участка, нежели покупка здания (старые стены здания, сложности с перепланировкой, старые инженерные сети и пр.). К примеру приобретение бывшего админздания РАЙПО в одном из райцентров области стоило порядка 300000у.е. с участком 1000 кв.м. в аварийном состоянии. Для реконструкции и строительства необхомо от 300000-500000у.е., что в конечном итоге выходилос выше 800000у.е.

Из старого торгового фонда необходимо выделить наиболее популярные:

Здание универсама, универмага, дома быта, кинотеатр, админздания сети «РАЙПО»

Универсам

Как правило, это типовые здания особенностью которых есть:  2-х этажность здания. Торговая площадь составляет от 300-1500 кв.м. Вход в здание с левой стороны (фасад), возле входа (слева) лестница, ведущая на второй этаж. Владельцы даннях зданий как правило сдают помещения в аренду мелким предпринимателям от 2-15 кв.м. площади, разных товарних групп. Арендная ставка высокая, и за сет більшого количества арендосьемщиков владельцы получают високий доход от сдачи в аренду.

К недостаткам для открытия супермаркета следует отнести:

Около 10 ступенек  у входа (по стандартам ритейлинга каждая ступенька снижает приток потенциальных клиентов в разы)

30-40% площади занимают хозпомещения (длинный коридор + комнаты 10-15 кв.м.). Маса трудностей с перепланировкой, балками перекрытия, Большие  счета  за отопление и пр.

Больших подвальные и полуподвальные помещени

К плюсам:

Парковка возле магазина

Большой траффик движения

Внутренний дворик для разгрузки товара

Универмаг

Практически все то же самое, описанное выше , но есть и исключения:

Как правило в комплексе с универмагом строились кафетерии, кафе, предприятия общепита (столовые). Общая площадь как правило 1000-1500 кв.м., фасад здания – свыше 50 м. Приобретая часть здания, вы получаете массу проблем с совладельцами (согласование документов, подходы, проезды и пр.). владельцем является в подавляющем большинстве сеть «РАЙПО»

Дом быта

Как правило 2-х этажное здание, расположенное в центральной части райцентра. Площадь составляет от 500-2000 кв.м., 

К недостаткам следует отнести небольшие помещения, соедененные орбщим коридором. Торговый зал составляет около 50 % от общей площади и сложности с перепланировкой и реконструкцией( плиты перектрытия, несущие стены и пр.)

Кинотеатр

В последнее время довольно популярный вид торговой недвижимости. Большая площадь кинотеатра, хороший центральный вход в здание, фасад 20-50 метров и длина  50-100 м. превращают данную недвижимость в идеальный объект под реконструкцию в торговый центр. В области основная часть кинотеатров по причине разорения и убыточности кинопроката продана с аукционов, новые владельцы активно перестраивают и реконструируют кинотеатры под торговые центры.